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案例解析:個人受贈房屋(不征個稅)再轉讓個人所得稅的計算
2019-10-25 14:03:30 來源: 中國會計視野 瘋狂稅客 瀏覽量:

稅務申報中,有這么一個稅種——個人所得稅,對于這個稅種相信大家并不感到陌生,與我們每個納稅人息息相關。下面小編帶大家案例解析一下,個人受贈房屋(不征個稅)再轉讓個人所得稅的計算:

房屋再轉讓個人所得稅

案例解析:個人受贈房屋(不征個稅)再轉讓個人所得稅的計算

經過前面幾期的政策儲備,本期咱們進入實務操作,案例展示一下個人受贈房屋不征個稅的情形下,受贈人再轉讓時個人所得稅的計算。

【案例】甲于2010年10月1日,購得商品住房一套,房屋總價款100萬元,繳納契稅1萬元,辦證費0.1萬元,維修基金2萬元,裝修費用20萬元,房貸利息10萬元,均取得發票、稅票及其他合法有效憑證。2015年5月1日,甲與其子乙簽訂贈與合同,約定將該套房屋贈與乙,合同標明房屋價值150萬元(同市場價),并辦理了過戶登記手續。2019年7月20日,乙與丙簽訂二手房買賣合同,乙將該套住房轉讓給丙,以市場價200萬元成交,并約定雙方應繳納的所有稅費均由丙承擔。

【分析】2015年甲將該套住房贈與其子乙,符合《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅[2009]78號)的規定,甲乙均不征個人所得稅。

根據《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題通知》(國稅發[2006]144號)和78號文的規定,乙轉讓受贈房屋時,不得核定征收,必須采取據實征收方式,計征個人所得稅。

當當當~下面有請公式小哥兒!

受贈人轉讓受贈房屋應納個人所得稅=受贈人轉讓受贈房屋應納稅所得額*20%

受贈人轉讓受贈房屋應納稅所得額=受贈人轉讓受贈房屋的收入-原捐贈人取得該房屋的實際購置成本-贈與過程中受贈人支付的相關稅費-轉讓過程中受贈人支付的相關稅費(受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的,稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。)

不著急,咱們一個一個分析。

【受贈人轉讓受贈房屋的收入】:200萬元,已是市場價格,說明不會低于稅務機關的評估價格。

【注意】“明顯偏低且無正當理由”的判定。

咱們首先來看:

《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第八條 個人所得的形式,包括現金、實物、有價證券和其他形式的經濟利益;所得為實物的,應當按照取得的憑證上所注明的價格計算應納稅所得額,無憑證的實物或者憑證上所注明的價格明顯偏低的,參照市場價格核定應納稅所得額;所得為有價證券的,根據票面價格和市場價格核定應納稅所得額;所得為其他形式的經濟利益的,參照市場價格核定應納稅所得額。

請注意,這里的前提是所得為“實物”,情形是“價格明顯偏低”,核定的是“應納稅所得額”。很顯然,不適用受贈房屋再轉讓計稅價格的核定。如果計稅價格屬于“明顯偏低且無正當理由”,核定計稅價格的依據仍然是78號文。

但是,“明顯偏低”,稅法未做出量化的規定,所以實務中,稅務機關基本上都不考慮“偏低”是否“明顯”,一概按照成交價和稅務機關評估價孰高來確定計稅價格。

咱們來看一下,其他法律對“明顯偏低”的界定:最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》(法釋〔2009〕5號)第十九條規定,轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價70%的,一般可以視為明顯不合理的低價。

至于“正當理由”,《股權轉讓所得個人所得稅管理辦法》(國家稅務總局公告2014年第67號發布)對于股權轉讓價格明顯偏低,如下情況視為有“正當理由”:

第十三條 符合下列條件之一的股權轉讓收入明顯偏低,視為有正當理由:

(一)能出具有效文件,證明被投資企業因國家政策調整,生產經營受到重大影響,導致低價轉讓股權;

(二)繼承或將股權轉讓給其能提供具有法律效力身份關系證明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及對轉讓人承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;

(三)相關法律、政府文件或企業章程規定,并有相關資料充分證明轉讓價格合理且真實的企業員工持有的不能對外轉讓股權的內部轉讓;

(四) 股權轉讓雙方能夠提供有效證據證明其合理性的其他合理情形。

然而,個人轉讓房屋價格明確偏低但可視為有正當理由的情形,卻未有明確。

【小結】:對于房屋轉讓價格明顯偏低,實務中,稅務機關一般采取的是轉讓價格與評估價格孰高原則,不考慮“偏低”的程度是否“明顯”。但是從涉稅司法實踐中,咱們也可以看出,法院在裁判此類案件時,都會采用法釋〔2009〕5號規定的70%這個比例,界定價格是否明顯偏低;

對于“正當理由”,需要納稅人與稅務機關進行有效的溝通,提供充分的依據以證明其合理性。估計,也就個人將房屋以明顯偏低的價格轉讓給前述特定身份關系人,可以視為有正當理由,其他的情形可能就比較困難了。

【原捐贈人取得該房屋的實際購置成本】:這個就得說道說道啦。案例中給出很多的數據,是不是一股腦都計入“實際購置成本”呢?非也!又來考驗語文水平了,先做個閱讀理解題:如何理解“實際購置成本”?——就是為取得房屋所有權而實際支付的真金白銀。很顯然,案例中的裝修費、貸款利息,不屬于房屋原值的組成部分。順便說下,這兩個屬于“合理費用”。

因此,實際購置成本=房屋總價款100萬元+繳納契稅1萬元+辦證費0.1萬元+維修基金2萬元=103.1萬元

【贈與過程中受贈人支付的相關稅費】:

1、個人所得稅,不征,依據《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅[2009]78號)、《 財政部 稅務總局關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》(財政部 稅務總局公告2019年第74號);

2、增值稅,免征,依據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件3第一條;

3、契稅:全額征收,應繳契稅=150萬元*3%=4.5萬元,依據《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題通知》(國稅發[2006]144號);

4、(產權轉移書據)印花稅,征收,應繳納印花稅=150萬元*0.05%=0.075萬元;

5、(權利許可證照)印花稅,征收,應繳納印花稅=0.0005萬元;

因此,贈與過程中受贈人支付的相關稅費=4.5+0.075+0.0005=4.5755萬元

【轉讓過程中受贈人支付的相關稅費】:

1、增值稅,免征,依據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件3第五條。注意:根據《國家稅務總局關于房地產稅收政策中幾個具體問題的通知》(國稅發[2005]172號)第四條規定,乙取得房屋的購房時間,按照發生受贈行為前的購房時間確定,也就是甲購得房屋的時間2010年10月1日;

2、印花稅,暫免征收,依據《財政部、國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)第二條;

3、土地增值稅,暫免征收,依據《財政部、國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)第三條。

【計稅】通過以上的分析,對于乙轉讓受贈房屋應納個人所得稅已是水到渠成。

受贈人轉讓受贈房屋應納稅所得額=受贈人轉讓受贈房屋的收入-原捐贈人取得該房屋的實際購置成本-贈與過程中受贈人支付的相關稅費-轉讓過程中受贈人支付的相關稅費(受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的,稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。)

=200-103.1-4.5755-0

=92.3245萬元

受贈人轉讓受贈房屋應納個人所得稅=受贈人轉讓受贈房屋應納稅所得額*20%

=92.3245*20%

=18.4649萬元

【提醒】至于按照交易習慣,乙丙雙方約定所有稅費由丙承擔,也不能改變乙在轉讓該房屋過程中的納稅人地位和納稅人義務,稅費款實際由誰支付,在所不問。

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原標題為:自然人稅收—個人所得稅(109)案例解析個人受贈房屋(不征個稅)再轉讓個人所得稅的計算

原文鏈接:http://shuo.news.esnai.com/article/201907/192148.shtml

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(責任編輯: lcy77711)
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