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案例解析:個人受贈房屋(征個稅)再轉讓個人所得稅的計算
2019-10-25 14:10:07 來源: 中國會計視野 瘋狂稅客 瀏覽量:

稅務申報中,有這么一個稅種——個人所得稅,對于這個稅種相信大家并不感到陌生,與我們每個納稅人息息相關。下面小編帶大家案例解析一下,個人受贈房屋(征個稅)再轉讓個人所得稅的計算:

房屋再轉讓個人所得稅

案例解析:個人受贈房屋(征個稅)再轉讓個人所得稅的計算

財稅78號公告出臺以后,這兩天在整理相關的資本市場個稅政策。以前較少關注這個方向,那是因為自己總感覺連“工資、薪金所得”都還沒有整明白。原本的“偶然所得”專題似乎給打斷了,今天咱們繼續,go!

先來復習一下相關的規定,推薦閱讀:《這些人無償受贈房屋應該這樣繳納個人所得稅》。

【案例】甲于2010年10月1日,購得商品住房一套,房屋總價款100萬元,繳納契稅1萬元,辦證費0.1萬元,維修基金2萬元,裝修費用20萬元,房貸利息10萬元,均取得發票、稅票及其他合法有效憑證。2015年5月1日,甲與乙(非配偶、子女等特定關系人)簽訂贈與合同,約定將該套房屋贈與乙,合同標明房屋價值150萬元(同市場價),并辦理了過戶登記手續。2019年7月20日,乙與丙簽訂二手房買賣合同,乙將該套住房轉讓給丙,成交價格200萬元,并約定雙方應繳納的所有稅費均由丙承擔。

【分析】2015年甲將該套住房贈與乙,按照《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅[2009]78號)的規定,乙受贈住房,應按照“偶然所得”繳納個人所得稅。

根據《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題通知》(國稅發[2006]144號)和78號文的規定,乙轉讓受贈房屋時,不得核定征收,必須采取據實征收方式,計征個人所得稅。

當當當……下面有請公式小哥兒!

受贈人轉讓受贈房屋應納個人所得稅=受贈人轉讓受贈房屋應納稅所得額*20%

受贈人轉讓受贈房屋應納稅所得額=受贈人轉讓受贈房屋的收入-原捐贈人取得該房屋的實際購置成本-贈與過程中受贈人支付的相關稅費-轉讓過程中受贈人支付的相關稅費(受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的,稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。)

不著急,咱們一個一個分析。

受贈人轉讓受贈房屋的收入=200萬元,假設不低于稅務機關的評估價;

原捐贈人取得該房屋的實際購置成本:這個就得說道說道啦。案例中給出很多的數據,是不是一股腦都計入“實際購置成本”呢?非也!又來考驗語文水平了,先做個閱讀理解題:如何理解“實際購置成本”?——就是為取得房屋所有權而實際支付的真金白銀。很顯然,案例中的裝修費、貸款利息,不屬于房屋原值的組成部分。順便說下,這兩個屬于“合理費用”。實際購置成本=房屋總價款100萬元+繳納契稅1萬元+辦證費0.1萬元+維修基金2萬元=103.1萬元

贈與過程中受贈人支付的相關稅費:

1、個人所得稅,按照“偶然所得”,適用20%稅率,應繳納個人所得稅=150*20%=30萬元;

2、契稅:全額征收,應繳契稅=150萬元*3%=4.5萬元,依據《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題通知》(國稅發[2006]144號);

3、(產權轉移書據)印花稅,征收,應繳納印花稅=150萬元*0.05%=0.075萬元;

4、(權利許可證照)印花稅,征收,應繳納印花稅=5元;

因此,贈與過程中受贈人支付的相關稅費=30+4.5+0.075+0.0005=34.5755萬元

轉讓過程中受贈人支付的相關稅費:

1、增值稅,免征,依據個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。注意:根據《國家稅務總局關于房地產稅收政策中幾個具體問題的通知》(國稅發[2005]172號)第四條規定,乙取得房屋的購房時間,按照發生受贈行為前的購房時間確定,也就是甲購得房屋的時間2010年10月1日;

2、印花稅,暫免征收,依據《財政部、國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)第二條;

3、土地增值稅,暫免征收,依據《財政部、國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)第三條。

【計稅】通過以上的分析,對于乙轉讓受贈房屋應納個人所得稅已是水到渠成。

【受贈人轉讓受贈房屋應納稅所得額】=受贈人轉讓受贈房屋的收入-原捐贈人取得該房屋的實際購置成本-贈與過程中受贈人支付的相關稅費-轉讓過程中受贈人支付的相關稅費(受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的,稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。)

=200-103.1-34.5755-0

=62.3245萬元

【受贈人轉讓受贈房屋應納個人所得稅】=受贈人轉讓受贈房屋應納稅所得額*20%

=62.3245*20%

=12.4649萬元

【提醒】至于按照交易習慣,乙丙雙方約定所有稅費由丙承擔,也不能改變乙在轉讓該房屋過程中的納稅人地位和納稅人義務,稅費款實際由誰支付,在所不問。

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原標題為:自然人稅收—個人所得稅(111)案例解析個人受贈房屋(征個稅)再轉讓個人所得稅的計算

原文鏈接:http://shuo.news.esnai.com/article/201907/192315.shtml

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(責任編輯: lcy77711)
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